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购房合同对样板房与实际交付房屋纠纷解析

来源:   作者:   时间:2018-03-26 20:45:26


  《商品房销售管理办法》第31条规定,“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。”据此,对于样板房与实际交付房屋不一致时到底怎么办应该分两种情况进行分析,下面就这两种情况如何维权进行具体分析。

  根据上述规定,可以知道开发商设置样板房的售楼行为对自己是有法律约束力的,如果房屋买卖合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明的,视为实际交付的房屋应当和样板房无论是在质量、设备及装修方面都一样。因此在实际交付的房屋不符合开发商设置的样板房标准时,开发商是应当承担相应的违约责任的。但是购房者对所购商品房不符合样板房标准的事实负有举证责任,如果没有证据或者举出的证据不足以证明事实的,可能面临不利的局面。因此建议购房者在选购房屋时应当在参观样板房时保留以后可以留作证据的材料。

  此时,开发商承担违约责任的方式主要有三种:

  1.重新交付符合样板房标准的房屋;

  2.对已经交付的房屋进行符合样板房要求的再装修;

  3.酌情减少价款或者赔偿损失。


  合同对样板房与实际交付房屋是否一致作出说明的情形也分两种情况具体分析:

  1、合同约定样板房与实际交付房屋一致的情况。如果合同约定样板房与实际交付房屋一致,但是实际交付房屋却又和样板房不一致时,开发商就是显而易见的违约,此时购房者可以依据上述方式进行维权,同样的购房者也是要对样板房与实际交付房屋不一致承担举证责任的。此时,保留好相关证据材料至关重要。

  2、合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况。当然,实际中合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况少之又少。如果真有这种约定,那么实际交付的房屋与样板房不一致时开发商当然不用承担违约责任。


  【温馨提示】购房者在购房过程中注意以下几点:

  1.不要轻信广告内容。若确实被广告内容所吸引,建议购房者要求开发商在购房合同的补充协议中将广告内容主要条款抄录进去。

  2.避免“冲动型”消费。在购房前要货比三家,找信用度较好的开发商,在开发商同意将广告内容作为合同组成部分后再支付购房定金。

  3.对于开发商承诺的关于规划及配套设施,通过其他渠道多方收集与查证。可以到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询和核实,做到明明白白消费。

  4.购房者在选房过程中应当注意收集开发商的宣传册、广告视频、样板房照片以及小区的规划图等。这些资料都可以作为将来发生纠纷时维权的证据。

  5.注意合同中的免责条款。一般协议里有“交付条件以最终规划或最终确定的示意图为准”类似的字眼,购房者在签订合同的时候需谨慎。一旦签订,即使开发商存在不实宣传、虚假宣传或者欺诈宣传的情况,在维权时也会存在一定的障碍。

  总之,在实际购房过程中,样板房通常是购房者作出购买房屋决定的一个重要参照,如果实际交付的房屋与样板房不一致,必然会影响购房者的情绪,差别太大不仅会影响居住生活质量,而且还因此增加额外支付。因此,建议购房者在买房之前应主动向律师进行咨询,认真审查、设立对自己有利的合同条款,以便纠纷出现后切实维权自己的权益。




 

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