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怎么在房屋拆迁评估中不吃亏

来源:   作者:   时间:2017-10-25 17:40:19

   评估公司如何确定:

  依据相关法律的规定,房屋拆迁的评估公司一般由拆迁当事人进行确定,拆迁当事人包括被拆迁人与拆迁人,评估机构确定后由拆迁人进行委托。
  依据《城市房屋拆迁估价指导意见》:
  第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择。
  拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
  房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的,估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
  一、推举式选定估价机构
  拆迁人在整个拆迁工作中处于主导地位,被拆迁人则处于从属地位。被拆迁人所获得的补偿金是由拆迁人负责支付的,拆迁人掌握着被拆迁人的补偿金支付权。从民法的角度讲,拆迁与被拆迁是一种平等的民事法律关系,但从权利和义务的质量上来区分,其自然形成了权利和义务的主次之分,形成了法律关系中的主体、客体和内容三者关系。建设工程项目中的房屋拆迁工作,拆迁人只有一个,而拆迁人的相对人,即被拆迁人却有若干个。如果因对被拆房屋的评估机构选择由被拆迁人选择,就有可能在同一个拆迁项目中出现二个或二个以上甚至若干个评估机构参与估价。这样,不便于拆迁管理,不便于掌握估价标准的平衡性,不便于实施过程中的操作性。
  拆迁人应当向被拆迁人公示具有相应资质等级的评估机构,其公示的内容包括:房屋拆迁估价资质证书、有效的工商营业执照、估价人员的个人估价资格证书、估价机构的组织机构名称及技术素质情况简介、规范的房屋拆迁估价报告样本等。
  公示估价机构的目的是便于被拆迁人了解估价机构的合法性、专业技能及社会信誉情况。选择估价机构时,拆迁人应当组织召开由被拆迁人代表、估价机构、拆迁管理部门组成的听证会,主动推举合适的估价机构供被拆迁人参考,如被拆迁人代表无反对意见的,即为确定。
  如被拆迁人代表半数以上持反对态度的,拆迁人可另行推举估价机构,再次征求被拆迁人代表的意见。拆迁人在推举估价机构时,一次只能推举一个,这样便于确定。我们把这种选定方法称作推举式选定。
  二、抽签式选定估价机构
  当拆迁人与被拆迁人选择估价机构无法达成一致意见时,则应由拆迁管理部门出面干涉。按照《条例》规定,拆迁管理部门有权对拆迁人、被拆迁人、拆迁实施单位、评估机构施行监督、管理的行政职能。
  因此,当拆迁人与被拆迁人因估价机构的选定发生矛盾时,则应当由拆迁管理部门在已经公示的估价机构名录中抽签确定估价机构,这就是法律上所讲的救济手段。当采取抽签式的方法选定估价机构时,拆迁管理部门应当邀请司法公证机关现场监督,并对抽签的器具、程序、方法、结果进行全过程的监督,抽签结果应当众宣布,并制作司法公证文书。
  三、自选式选定估价机构
  所谓自选式选定估价机构,是指被拆迁人对原估价报告有争议,经申请复核仍有异议的,被拆迁人可自行选择已公示并符合条件的估价机构,按照同一计算标准重新作出估价报告。
  自行选择估价机构的方式不同于自由选择,其限制条件是,必须具备估价资质,估价人员必须具备估价资格,执行估价标准必须切合实际,符合被拆房屋所在城市中的类别质差、房地产市场基准值。自行选择估价机构的前置条件应当是当事人对原估价结果提出异议,经估价机构解释、说明仍有异议的,当事人方可自行选择估价机构。
  自选式选定估价机构产生的后果是,有可能出现两种截然不同的估价结果。当估价结果出现不同时,应当由估价专家委员会鉴定,而不应由当事人选择。估价专家委员会鉴定的依据是:估价的公正性、合理性、客观性,经鉴定产生的结果不一定是高标的估价报告,也不一定是低标的估价报告。
  应当说,估价专家委员会作出的评判结论属权威机构结论,具有一定的公正性和合法性。估价专家委员会所处的位置应当是维护拆迁当事人双方的合法权益,维护两个估价机构所作出的估价报告的严肃性,其立场等同于裁判员,当事人应当无条件接受裁判员的裁处。经估价专家委员会裁判的有效估价报告同样应当公示,告知拆迁人和所有被拆迁人,以示消除争议,判定其裁判的估价报告生效。
  对于拆迁评估结果有异议时,可以这样做:
  如果拆迁当事人对评估报告有疑问或者异议,可向原评估机构询问、申请复核。原评估机构应当对拆迁人、被拆迁人就评估报告提出的疑问向其作充分解释,解释内容包括拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。拆迁当事人对评估报告有异议且评估机构不能充分解释的,可以另行委托其他评估机构重新评估。
  如对原评估机构的评估结果、复核结果有异议,或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异,且协商达不成一致意见时,评估委托人可以在收到评估报告、复估结论或者重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。评估机构应当配合专家委员会的鉴定工作,向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及鉴定所需的其他有关资料。若房地产价格评估专家委员会认为评估报告不合法、不规范、不合理的,由专家委员会指定其中一家评估单位进行再评估;而拆迁当事人对再评估仍有争议的,可以重新向专家委员会申请鉴定。
  按照目前各地拆迁动态情况分析,城市房屋拆迁矛盾已由过去的安置矛盾转化为现行的估价矛盾。究其原因有三点:
  其一是社会主义市场经济发展过程中产生的不可避免的利益矛盾;
  其二是人们对物的价值观念发生了根本性的变化;
  其三是人们的法制观念不断增强。
  因此,房屋拆迁估价已经成为全社会关注的热点问题,这就告诉我们从事房屋拆迁工作的机构必须提高认识,尽最大可能的减少拆迁矛盾。把握好评估机构的选定工作,其基本原则是公开、公平、公正;基本程序是先采取推举式,后采用抽签式,再实施自选式。
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