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房产律师:买房遭遇烦心事,如何维护自己的合法权益

时间:2020-04-13 17:34:56

  合同中突然多了

  一张“地下不利因素图例”

  明明买的是公寓,

  到手却成了办公用房

  说好的4.5米层高,

  实际却只有3.7米

  ……

  在购买新房的路上你有无遭遇过这些烦心事?

  又该如何维护自己的合法权益?

  购房合同增加“不利因素”

  缔约不成

  谁该担责?

  ↓↓↓

  案情简介

  2018年8月,小王与某房产公司签订商品房买卖合同一份,购买该公司开发的商品房一套,总价230万余元,并于当日支付首付款92万余元。双方约定,余款由小王向银行申请贷款支付,但之后小王并未按约办理银行贷款。2018年9月,房产公司向小王邮寄付款催告函,要求小王在一周内交清所欠购房款,但小王并未交纳。2018年12月,房产公司向小王邮寄了解除商品房买卖合同通知书;2019年3月,房产公司将小王告上法庭,要求解除双方签订的合同,小王需配合办理合同解除的相关手续并支付违约金、律师费等各项款项46万余元。

  小王则辩称,其未按约办理银行贷款支付剩余款项的原因,是因为房产公司在未与自己协商的情况下,私自在合同中添加了一页对其不利的内容,涉及到购买房屋的居住环境及房屋价值。为此,其一直积极与房产公司沟通,但是房产公司始终推诿。由于合同尚存争议,故银行贷款未予审批发放。所以房屋尾款未付清全因房产公司私自更改内容导致,自己无需承担责任,支付相关费用;相反,不论合同是继续履行还是解除,房产公司应该给予自己相应的补偿或赔偿。为了证明自己并非主动违约,小王提供了自己与房产公司销售人员以及办理贷款的银行客户经理的微信聊天截图。

  庭审中,法院对双方签订的合同进行了审查。经审查发现,合同中有一页“地下不利因素图例”,未有小王的盖章或签字,也没有骑缝签字的痕迹。除该页外,整份合同包括补充协议,每页均有小王的签字并加盖印章,骑缝处也都有小王的签名。该“地下不利因素图例”注明,小区地下室设有送风机房、变电所、消防泵房等,可能会产生噪音、辐射、震动等影响;案涉房屋所在的楼房地下室设有送风机房、排烟机房、补风机房,均可能有噪音影响;该地下室南侧规划有地下雨水回收池。房产公司表示,“地下不利因素图例”页确实没有小王签字,是签订合同当天遗漏了,公司之后添加装订在合同中并通知小王补签;虽然小王不肯签,但“地下不利因素”的相关内容在小王选房时就已经明确告知,且该部分内容在售楼处也进行了公示,并要求购房者阅读,所以小王对此是知晓的。

  惠山法院经审理认为:合同成立的条件之一系双方对合同的主要内容协商一致。现房产公司以工作人员失误漏签为由,在合同中增加了一页“地下不利因素图例”,而这些地下不利因素会影响到购房者买房时选择的房屋所在幢数及楼层,亦会影响房屋价值,甚至可能会改变购房者买房的意愿。房产公司主张小王在签订合同前已经知晓该内容且双方已经达成口头协定,但未能提供明确证据证明,法院不予采信。现小王未在该页签字,双方对合同增加的重要内容未达成合意,合同不成立。在合同成立前的缔约过程中,因缔约人一方的过失导致合同不成立,给对方造成损失的,应承担损害赔偿责任。本案中,合同未成立系房产公司擅自在合同中增加了对购房者不利且可能影响其购房意愿的内容,因此给小王造成的损失,应由房产公司承担。小王主张的买房损失未在本案中提起反诉,亦未提交相应证据,法院不予支持。最终,法院判决房产公司与小王办理合同注销手续;房产公司返还小王支付的首付款并支付相应的利息;驳回房产公司主张小王承担违约金及律师费的诉讼请求。

  法官后语

  购房置业是百姓生活中的一件大事,动辄上百万的房价更是一笔不小的支出。当前,商品房买售多实行“一房一价”制度,楼栋、楼层、户型等因素的不同都会影响到房屋的价格;而可能产生噪音、辐射、震动等不利影响的因素甚至会改变购房者买房的意愿。本案中,小王未支付购房余款就是因为开发商在合同中增加了一页“地下不利因素图例”,双方对合同增加的重要内容未达成合意,合同不成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”具体到本案,购房合同不成立的过错在于房产公司,所以其不仅要返还小王首付款,还要赔偿相应的损失。

  法官在此提醒广大购房者,在购买房屋时,一定要仔细阅读购房合同内容,明确所购房屋的具体情况,不要轻易落笔签字。如在购房过程中遇到问题,购房者应积极与销售方进行沟通并保留证据。双方协商不成的,可通过法律途径维护自己的正当权益。

  案件回放

  2016年11月,赵某计划购买一处住宅,关注到某房产公司开发的一个地产项目,看中房产公司所宣传的公寓。经销售人员推介并参观了精装修的样板房后,赵某当场决定购买,并支付了10000元团购费和10000元定金。几天后,赵某与房产公司签订了《商品房买卖合同》(预售)。

  房屋交付时,赵某得知该房屋的规划用途为办公,与其购买住宅的初衷完全相背。赵某认为,房产公司在宣传和签约时混淆概念,使自己产生误解。赵某诉至法院,请求判令销双方于2016年11月26日签订的商品房买卖合同(预售)及补充协议,房产公司返还购房款共计248000元,并按银行同期贷款利率给付利息。

  被告房产公司辩称:该房屋可以商住两用,双方签订的合同是双方真实意思表示,合法有效,而且合同已经履行完毕,依法不应予以撤销。因合同不应撤销,故不存在返还购房款及利息。

  审理中,赵某称房产公司对外宣传项目时将商业办公楼宣传为公寓,导致自己产生严重误判,在签订合同时,销售人员也未释明购房合同中的条款。

  法院经审理查明,赵某与房产公司签订了《商品房买卖合同》(预售)及补充协议,合同约定赵某购买房产公司开发的该项目房屋一套,付款方式为一次性付款;合同第三条约定了该商品房规划用途为办公。补充协议第十七条约定:“买受人所购的商品房作为住宅用途使用。”

  惠山法院经审理认为,因对合同的标的物的种类、性质等重要事项存在重大误解,违背其真实意思表示而订立合同,当事人可以要求撤销合同。双方签订的商品房买卖合同中约定了涉案房屋的性质为办公用房,补充协议中又约定涉案房屋供住宅用途使用,补充协议与合同具有同等的效力,补充协议与合同约定不一致的,以补充协议为准。但是客观上,涉案房屋的性质的确为商业性用房,而非住宅性用房。至于房产公司抗辩该房屋可商住两用,办公用房也能供居住使用,但无论从产权年限、配套设施、环境或价格等,住宅用房显然与办公商业用房有本质的区别。综上,赵某有权要求撤销合同,本院予以支持,故房产公司应返还赵某购房款238000元,赵某因购房支出的团购费、及已支付购房款的银行贷款利息应予赔偿。法院判决:赵某与房产公司于签订的《商品房买卖合同》及补充协议予以撤销,房产公司返还赵某购房款248000元,驳回赵某的其他诉讼请求。

  法官后语

  有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,双方签订了商品房买卖合同及补充协议,该合同文本的提供方为房产公司,尤其是出现前后不一致的时候,房产公司更应尽到提示、告知义务,故房产公司存在过错,应赔偿赵某相关损失。但合同签订是一个双向的行为,合同双方对合同均有审慎的审查义务,均应对各自的签约行为负责,赵某亦有一部分过错,相应减轻房产公司部分赔偿责任。

  在房屋买卖的过程中,房产公司应当如实宣传房屋的性质、功能,不应夸大宣传或使用模棱两可的词语,使人产生误解,避免可能因此而产生的纠纷。作为购房者,在签订合同前,应当对房屋的情况有详细的了解,不要轻易相信销售人员的口头宣传或承诺,签约时仔细阅读购房合同条款,维护好自身的合法权益。

  案件回放

  2016年9月3日,某房产公司与张某签订《商品房买卖合同(预售)》,约定将一套商铺出售给张某,总价为740000元,合同中约定建筑面积为45.54平方米,层高为4.5米。此后张某支付了房款,但在交房后,张某发现,房屋层高仅为3.5米,与房产公司协商未果后,起诉至法院,要求房产公司赔偿房屋差价款30万元。

  被告房产公司辩称,案涉房屋经规划部门审批层高为3.7米,竣工后房屋层高也为3.7米,张某认为的房屋层高3.5米实际上是房屋的净高,房屋实际层高与约定层高相差仅为0.8米;《商品房买卖合同(预售)》中约定的层高4.5米属笔误,非房产公司真实意思表示,原因是有其他部分商铺的层高是4.5米,合同中数据套用错误;房产公司交付的房屋层高为3.7米,已超过了国家强制规定的商品房层高的最低高度,并不影响使用。对此,房产公司提供房屋规划图纸,以证明案涉房屋规划层高为3.7米,《商品房买卖合同(预售)》中约定的层高4.5米属笔误。

  审理中,法院组织双方到现场对房屋高度进行了测量,经测量,双方确认案涉房屋净高为3.5米,层高为3.7米,楼板厚度为0.2米,实际层高与合同约定层高差额为0.8米。

  本案争议焦点为:一、房产公司对于《商品房买卖合同(预售)》有无瑕疵履行,是否构成违约;二、如若房产公司瑕疵履行,构成违约,如何承担责任。关于争议焦点一,房产公司认为《商品房买卖合同(预售)》中约定的层高4.5米系笔误,即4.5米的层高非其真实意思表示,其应当就此进行举证。房产公司未提供证据证明在签订合同前其已向张某就房屋层高为3.7米进行了告知,让张某在充分了解层高的事实后选择是否签订合同,无法证明合同中约定的层高4.5米系笔误。张某购买的是商铺,房产公司交付的房屋层高虽然已经符合国家强制标准,但实际层高与合同约定层高差额达0.8米,已严重降低了房屋的使用性能,影响了购房目的。因此,在房产公司履行义务不符合约定的情况下,已构成瑕疵履行,属于违约,应当按约承担违约责任。关于争议焦点二,因案涉房屋层高不符合合同约定,导致房屋的预期使用价值下降,张某的房屋层高差价损失,本院根据合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定,即740000×(0.8/4.5)=131556元。据此,法院判决房产公司赔偿张某房屋层高差价款131556元,驳回张某的其他诉讼请求。

  法官后语

  《商品房买卖合同(预售)》由房产公司提供,作为普通购房者,相对于房屋开发商处于弱势地位,在签订合同时,仅能对就合同条款进行审查,难以对房屋设计规划资料、实际建筑情况等审查,其对于商品房层高的确认一般最终只能依赖于合同的约定。房产公司应当在签订合同前就房屋的各项信息对购房者进行告知,让购房者充分了解事实后做出选择是否签订合同。本案中,在房产公司无法提供证据证明张某在签订合同时对房屋层高为3.7米是明知的情况下,其应承担举证不能的法律后果。在房屋实际层高符合相关建筑规范及设计要求,但与合同约定不符的情况下,由于层高降低对房屋的使用功能及舒适程度均有影响,并进而影响了房屋的实际价值,因此房产公司应当承担违约责任。

  来源:惠山法院、无锡市中级人民法院。由上海房产律师转载