上海房产律师：夫妻共同出资购买房，产权登记在未成年子女名下，算夫妻共同财产吗？
来源：民事审判指导与参考
婚姻关系存续期间，双方以夫妻共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时如何处理？
一种观点认为，按照物权法的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，如果夫妻将房屋登记在未成年子女名下，就意味着购买房屋赠与未成年人，离婚时就作为未成年人的财产处理，夫妻双方无权予以分割。
另一种意见认为，不能仅仅按照产权登记情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应审查夫妻双方的真实意思表示。
请问那种观点比较适当？
答：我们倾向于另一种观点。双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未常年，如果产权登记在子女名下，夫妻离婚时不能简单的完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。不动产登记分为对外效力和对内效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应当受到法律保护；对内效力指应当审查当事人的真实意思表示来确定真实的权利人。
现实生活中，夫妻共同出资购买房屋后，可能基于各种因素将房屋登记在未成年女名下，但这不意味着该房屋的真实权利人即为未成年子女。人民法院应当注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实向房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女一方暂时管理，如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。
相关案例
汕头市中级人民法院（2018）粤05民终623号
本院认为,本案争议的焦点是讼争房产是被上诉人李某、周某2婚姻关系存续期间的夫妻共同财产还是上诉人周某1的个人财产。经查，讼争房产是李某与周某2婚姻关系存续期间，于2014年8月23日用夫妻共同财产出资购房，但以女儿周某1的名义签订购房合同。
讼争房产在李某与周某22017年7月3日、2017年7月4日签订的《离婚协议书》中双方均约定讼争房产归李某所有。周某1作为见证人在2017年7月3日签订的《离婚协议书》中签名确认。
同日，周某2再次承诺登记在周某1名下的讼争房产待手续可办，转签李某名下，周某1再次签名确认。后李某与周某2于2017年7月4日办理离婚手续，离婚后讼争房产由李某管理、使用。
2017年9月18日，周某1领取讼争房产的权属证书并将该权属证书交与李某。讼争房产是李某、周某2婚姻关系存续期间的夫妻共同财产还是李某与周某2赠与女儿周某1，属周某1个人财产，应当依据李某与周某2购房时的真实意思及赠与的法律要件等情况综合分析评判来确定讼争房产真正权利人。
《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”赠与关系的成立，必须要有赠与人无偿赠与且受赠人同意接受赠与的意思表示。
现实生活中，父母共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，将房屋产权登记在未成年子女名下，但并不意味着房屋的真实产权人是未成年子女，应考量夫妻在购房时的真实意思表示。
本案被上诉人李某、周某2作为上诉人周某1的父母，在离婚时二次的《离婚协议书》中双方均将讼争房产作为夫妻共同财产予以分割，证明李某与周某2均认同讼争房产是夫妻共同财产，未将该讼争房产赠与女儿周某1。周某1在2017年7月3日的《离婚协议书》中作为见证人签名确认并在周某2承诺讼争房产待手续可办，转签李某名下的书面承诺上再次签名确认，证明周某1认可讼争房产是父母的夫妻共同财产，父母有处分该财产的权利。
另，2014年李某、周某2购买讼争房产时，周某1才13周岁，无收入来源，生活靠父母抚养，讼争房产购买后也是供一家共同居住，没有将房屋交付周某1管理、使用。父母离婚后，讼争房产由母亲李某管理、使用，权属证书也存放李某处。父母没有出资为子女购买房产或购买房产赠与子女的义务。周某1未能提交其他证据足以证明李某与周某2存在赠与的意思表示，一审判决认定李某与周某2才是讼争房产的真实权利人，有权对讼争房产进行分割并无不当，本院予以维持。
北京市第二中级人民法院（2018）京02民终198号
本院认为：本案双方诉争的争议焦点为案涉房屋是否系隗某2与张某的共同财产的问题。
根据查明的事实，案涉房产系隗某2、张某在夫妻关系存续期间以夫妻共同财产购买，产权登记在隗某1名下，购买房产时某尚未成年，无独立财产。虽然依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但是夫妻将共同财产购买的房屋登记于未成年子女名下，在夫妻离婚时，不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。
不动产物权登记分为对内效力和对外效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律的保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。
上海房地产律师：实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，但这样并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，而应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。
本案中，一、二审已查明，隗某2及张某在购置案涉房产及离婚诉讼期间，均无证据显示双方有将该案涉房赠与隗某1的共同意思表示，且隗某2在离婚诉讼的一、二审以及再审审查程序中均要求将案涉房产按夫妻共同财产进行分割，而隗某1亦未提供充足证据证明隗某2、张某存在赠与案涉房屋的共同意思表示。
故从案涉房产的出资情况及隗某2、张某的陈述等来分析，夫妻双方自始至终并未形成将该房产赠与隗某1的合意，本案房产的真正权利人并非隗某1，而是隗某2、张某，故一审法院认定案涉房屋为隗某1父母即隗某2、张某的共同财产，并予以处理并无不妥，应予维持。
婚姻关系存续期间，双方以夫妻共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时如何处理？
一种观点认为，按照物权法的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，如果夫妻将房屋登记在未成年子女名下，就意味着购买房屋赠与未成年人，离婚时就作为未成年人的财产处理，夫妻双方无权予以分割。
另一种意见认为，不能仅仅按照产权登记情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应审查夫妻双方的真实意思表示。
请问那种观点比较适当？
答：我们倾向于另一种观点。双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未常年，如果产权登记在子女名下，夫妻离婚时不能简单的完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。不动产登记分为对外效力和对内效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应当受到法律保护；对内效力指应当审查当事人的真实意思表示来确定真实的权利人。
现实生活中，夫妻共同出资购买房屋后，可能基于各种因素将房屋登记在未成年女名下，但这不意味着该房屋的真实权利人即为未成年子女。人民法院应当注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实向房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女一方暂时管理，如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。
相关案例
汕头市中级人民法院（2018）粤05民终623号
本院认为,本案争议的焦点是讼争房产是被上诉人李某、周某2婚姻关系存续期间的夫妻共同财产还是上诉人周某1的个人财产。经查，讼争房产是李某与周某2婚姻关系存续期间，于2014年8月23日用夫妻共同财产出资购房，但以女儿周某1的名义签订购房合同。
讼争房产在李某与周某22017年7月3日、2017年7月4日签订的《离婚协议书》中双方均约定讼争房产归李某所有。周某1作为见证人在2017年7月3日签订的《离婚协议书》中签名确认。
同日，周某2再次承诺登记在周某1名下的讼争房产待手续可办，转签李某名下，周某1再次签名确认。后李某与周某2于2017年7月4日办理离婚手续，离婚后讼争房产由李某管理、使用。
2017年9月18日，周某1领取讼争房产的权属证书并将该权属证书交与李某。讼争房产是李某、周某2婚姻关系存续期间的夫妻共同财产还是李某与周某2赠与女儿周某1，属周某1个人财产，应当依据李某与周某2购房时的真实意思及赠与的法律要件等情况综合分析评判来确定讼争房产真正权利人。
《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”赠与关系的成立，必须要有赠与人无偿赠与且受赠人同意接受赠与的意思表示。
现实生活中，父母共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，将房屋产权登记在未成年子女名下，但并不意味着房屋的真实产权人是未成年子女，应考量夫妻在购房时的真实意思表示。
本案被上诉人李某、周某2作为上诉人周某1的父母，在离婚时二次的《离婚协议书》中双方均将讼争房产作为夫妻共同财产予以分割，证明李某与周某2均认同讼争房产是夫妻共同财产，未将该讼争房产赠与女儿周某1。周某1在2017年7月3日的《离婚协议书》中作为见证人签名确认并在周某2承诺讼争房产待手续可办，转签李某名下的书面承诺上再次签名确认，证明周某1认可讼争房产是父母的夫妻共同财产，父母有处分该财产的权利。
另，2014年李某、周某2购买讼争房产时，周某1才13周岁，无收入来源，生活靠父母抚养，讼争房产购买后也是供一家共同居住，没有将房屋交付周某1管理、使用。父母离婚后，讼争房产由母亲李某管理、使用，权属证书也存放李某处。父母没有出资为子女购买房产或购买房产赠与子女的义务。周某1未能提交其他证据足以证明李某与周某2存在赠与的意思表示，一审判决认定李某与周某2才是讼争房产的真实权利人，有权对讼争房产进行分割并无不当，本院予以维持。
北京市第二中级人民法院（2018）京02民终198号
本院认为：本案双方诉争的争议焦点为案涉房屋是否系隗某2与张某的共同财产的问题。
根据查明的事实，案涉房产系隗某2、张某在夫妻关系存续期间以夫妻共同财产购买，产权登记在隗某1名下，购买房产时某尚未成年，无独立财产。虽然依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但是夫妻将共同财产购买的房屋登记于未成年子女名下，在夫妻离婚时，不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。
不动产物权登记分为对内效力和对外效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律的保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。
上海房地产律师：实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，但这样并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，而应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。
本案中，一、二审已查明，隗某2及张某在购置案涉房产及离婚诉讼期间，均无证据显示双方有将该案涉房赠与隗某1的共同意思表示，且隗某2在离婚诉讼的一、二审以及再审审查程序中均要求将案涉房产按夫妻共同财产进行分割，而隗某1亦未提供充足证据证明隗某2、张某存在赠与案涉房屋的共同意思表示。
故从案涉房产的出资情况及隗某2、张某的陈述等来分析，夫妻双方自始至终并未形成将该房产赠与隗某1的合意，本案房产的真正权利人并非隗某1，而是隗某2、张某，故一审法院认定案涉房屋为隗某1父母即隗某2、张某的共同财产，并予以处理并无不妥，应予维持。
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