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上海房产:以深圳光明区为视角,看上海房价

时间:2020-04-13 17:30:40

  上海房产律师写在前言
  抛开股市,大家最关心的还是房价的未来走势。抛开宏观经济分析,本文只粗略对比深圳的光明区和上海的嘉定区这一视角,分析上海房价是否有上涨空间。
  深圳房价持创新高。笔者曾去过光明区,路途遥远,从南山西丽到光明区公交做了约2个小时的时间,一路上未见几座高楼大厦,大部分以城中村为主。
  笔者到了光明区公明下车,车站旁边还在修高架,很远处在修建很高的办公楼,但笔者当时想,这么偏,谁会在这么偏远的地方办公呢?
  就是这里,房价其实真的已经很高了,已经涨到了接近6万/平。同样的区域,放在上海,比如嘉定等,规划及目前的城市建设比光明区感觉要好很多,房价也不超过4万/平。难道说,房价真的要涨?因此,笔者就简单研究了上海嘉定和深圳光明,还真感觉两个区域十分相似。
  壹
  下面从地理位置、功能定位及经济发展情况大概对比一下上海嘉定区和深圳光明区。
  1、深圳光明区和上海嘉定的地理位置相似
  从百度地图可以看出,深圳光明区和上海嘉定到两个市中心的是距离都很相近,平均距离不超过30公里,且都处于市中心的西北角。
  2、两个区的功能定位均以实体产业发展为主
  上海嘉定:根据《上海市嘉定区总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)》内容简单摘录如下:①至2020年,建成汽车制造业与现代服务业相融合的综合性国际汽车城,文化特色鲜明、社会和谐发展、具有综合实力和较强辐射能力的组合型现代化新城。②至2035年,基本建成产城全面融合的世界级汽车产业中心,高科技新兴产业为支撑的上海科创中心重要承载区,生态人文宜居的长三角综合性节点城市。③至2050年,全面建成产城全面融合的世界级汽车产业中心,高科技新兴产业为支撑的上海科创中心重要承载区,生态人文宜居的长三角综合性节点城市。
  深圳光明:明确了今后将加快建设“四城两区”,努力打造世界一流科学城和深圳北部中心的发展目标,城区发展定位清晰。同时,光明区以规划带动建设、以产业集聚发展、以更新拓展空间的思路契合了光明的城区发展状况和未来趋势。
  根据对比,两个区均是以发展实体产业为主,功能相似。
  3、两个区的经济实力:上海嘉定势力强,光明区增速快
  上海嘉定:2019年,全区规模以上工业实现总产值5716.6亿元,同比下降6.3%,规模以上工业实现产值3563.6亿元,同比下降6.6%。
  深圳光明区:地区生产总值完成1020.92亿元,增长8.0%;规模以上工业增加值增长6.1%。
  贰
  从两个地区的房价,对比上海房价是否有上涨的空间。
  根据链家网的数据,嘉定新城二手房房价均价约3.7万/平,光明区的公明年份均价已经达到了4.7万/平。两个区域深圳比上海高了将近27%。
  当然,无论是上海嘉定和深圳的光明区,面积都比较大,区域内房价差异也相对较高,因此上文只对比了嘉定新城和光明公明,说服力笔者认为还是的。
  另一方面,深圳市市中心的豪宅和学区房的房价,也相对于上海较高。

  从套利角度来看,上海的房价笔者认为还是有一定上涨的空间的。
  叁
  说归说,目前的房价上涨或许不会像08年,14-15年那样的普遍暴涨,今后的上涨分化应该会比较严重。学区房、地段较好的房子会更有弹性。其实从这几年的房价走势来看,也能看出,学区房、地段较好的房子一直在涨,只有一些偏僻或者没有学区优势的老破小在阴跌。
  笔者认为,只要有钱,还是抓紧选一套适合自己的房子吧,跌了,自住;涨了,要么继续住,要么变现收益。