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房屋买卖中,罚金要多少才合适

来源:   作者:   时间:2017-10-26 17:29:24

   一、定金的分类

  关于定金的类型,学说上有违约定金、证约定金、成约定金、解约定金和立约定金之分。
  A证约定金,是指定金可以起到证明合同成立的作用,这种作用主要是针对口头合同的。
  B成约定金,是指当事人特约定金在交付后主合同才成立,这种定金的作用是把主合同从诺成合同约定为实践合同。
  C立约定金,是担保成立本约的定金。
  D解约定金,是指当事人为保留单方解除权而交付的定金。《担保法司法解释》第一百一十七条规定:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。”
  E违约定金,则是指在给付定金后,一方当事人不履行合同义务的,应受定金罚则的制裁,其设立的目的是为了保证合同得到履行。
  二、如何确定合同中定金的性质?
  首先,根据意思自治原则,当事人可以在合同中约定定金的性质,其中包括采用明确的“解约定金”“违约定金”的字样,也包括决定具体的适用情形,根据约定情形判断定金性质。其次,如果当事人在合同中未对定金的性质作出约定,也未约定适用定金的具体情形,一般情况下,应当推定该定金仅具有定金的一般性质,即担保合同履行。根据《担保法司法解释》第一百一十七条规定:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《合同法》的规定。”从以上规定可以看出,解约定金必须以当事人之间有特别约定为前提。此外,解约定金是一方当事人以承担定金罚则为代价来解除合同,实质上合同能否存续具有很大的不稳定性。为了避免合同解除权的滥用导致交易不稳定,应当对解约定金的适用进行严格认定。综上,如当事人未对定金的性质作出特别约定,根据《担保法》规定的立法精神,我国的交易习惯以及司法实践的普遍认可,我国定金的一般性质应当为违约定金。换言之,如果当事人没有明确约定一方当事人可以通过适用定金罚则为代价,一方获得单方解除合同的权利,则违约方不能以此为理由要求解除合同。
  三、违约定金何时发生罚则效力?
  违约定金的设立目的就是希望通过设置定金制度来保障合同的顺利履行,而并非通过支付一定的金额获得解除合同的权利。在合同约定了违约定金的情况下,包括合同只约定了“定金”,未明确约定定金性质的情况下,收受定金的一方(违约方)不得以双倍返还定金作为其解除合同的代价。但是,在此情况下,也不代表给付定金一方(守约方)可主张双倍返还定金以及要求对方继续履行合同。
  如前所述,违约定金是为了制裁债务不履行而交付的。债务不履行又包括债务人拒绝履行、不能履行、迟延履行和不完全履行几种情况。在债务人拒绝履行和不能履行的情况下,违约定金当然发生罚则效力。在逾期履行和不完全履行的情况下,是否适用违约定金罚则,则存在争议。小编认为,《担保法司法解释》第一百二十条规定:“因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内动的比例,适用定金罚则。”根据该条规定,可知定金罚则是以违约致使合同目的不能实现作为暗含的生效条件。如果守约方选择要求继续履行主债务,而最终债务得到履行,合同不存在目的不能实现的情形,定金罚则的适用条件已不具备。如果守约方要求适用定金罚则,则意味着合同目的无法实现,如再请求继续履行合同,存在逻辑上的矛盾。
  既然如此,给付违约定金的守约方若主张适用定金罚则,只能要求解除合同,那是否意味着违约定金和解约定金适用条件和效果一致,二者没有区分的意义呢?小编认为,虽然二者表面上同时出现“适用定金罚则”“解除合同”这两个条件的重合,但并不意味着解约定金和违约定金可以划等号。
  首先,触发适用定金罚则的主体不同。解约定金具有解除合同的效力,该效力的发生以定金的丧失或双倍返还为条件,交付定金的一方以丧失定金返还请求权,或者收受定金的一方以双倍返还定金,将合同解除。解约人可为任一方当事人,而无论其是否有过错。违约定金只能由守约方决定是适用定金罚则、解除合同,还是选择继续履行,法律并未赋予违约方选择主动适用定金罚则以解除合同的权利。其次,解除合同的作用不同。约定解约定金的场合,当事人适用定金罚则的目的是以此为代价解除合同;约定违约定金的场合,当事人要适用定金罚则则必须以解除合同为前提。在逻辑上,一个为目的,一个为前提。
  综上,违约定金和解约定金在效力和行使上具有差别。如果合同中约定的定金性质为违约定金,则守约方请求适用定金罚则,和继续履行合同相冲突,应择一行使。
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