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上海房产案例:被“无理由退房”所吸引下了定金,要求写入合同却遭拒,看看法官怎么判

时间:2020-04-13 22:21:16

  无理由退房
  宁波一家置业公司号称购房能“无理由退房”,但当购房者付了定金,想要把这个条款写入购房合同时,置业公司却不同意了。购房者遭拒后提出解除认购书,双倍返还定金,但该置业公司则认为“无理由退房”针对的是业主,而非认购人。双方协商不下,诉诸法庭。
  夫妻购房看中“无理由退房”下了定金
  李辉(化名)夫妇30多岁,宁波本地人。去年10月,几经比较后,最终在东部新城看中了一套房,价款近200万。同年10月24日,李辉夫妇与该小区的开发商———宁波一家置业有限公司签订了《认购书》,并交纳了2万元的定金。
  李辉夫妇称,最终确定购买该房,一个很重要的因素是,开发商的控股公司是某地产公司集团,其在广告中做出了“无理由退房”的承诺,他们想万一因为种种原因购房未成,还能有个退路。
  签下认购书一星期后,李辉夫妇到开发商看房以及签订正式的购房合同,“结果发现问题很多。”李辉说,定下的那套房子南北不通风,签认购书时售楼人员并未告知;置业公司宣传时称房子是学区房,但却不肯将条款列入合同;而且由于做出“无理由退房”承诺的是置业公司的控股公司某地产公司集团,但收定金和签合同的是置业公司,“我们要求置业公司在‘无理由退房书’上签章,对方也拒绝了。”种种原因导致购房合同最终未能签订。
  同日,李辉夫妇向置业公司发函要求解除认购书,双倍返还定金,但置业公司同意解除合同,却不同意双倍返还定金,双方协商不下,去年12月,李辉夫妇将置业公司告上法庭。
  置业公司:“无理由退房”得先成为业主才行
  今年2月,江东法院开庭审理此案。庭上,置业公司称,李辉夫妇在签署认购书前已查看样板房,并对物业状况等有了充分了解与认知后才做出认购决定,进而支付定金,该定金在性质上属于履约保证金,公司无须返还。
  “无理由退房”承诺是他们的间接控股股东———某地产公司集团向业主做出的单方承诺,与双方之间的买卖合同关系无涉,置业公司无需签章确认。
  在庭上,置业公司还进一步解释了能够享受“无理由退房”承诺的条件,“根据公司无理由退房决定书的内容,能够享受无理由退房承诺的对象为,购买该地产公司所有楼盘住宅的客户,已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,可无理由退房”。
  “只有当具备条件的相对人出现时,才对双方发生效力。也就是说,只有当李辉夫妇签署商品房买卖合同,成为业主后,才成为承诺的相对人。”
  至于是不是学区房的问题,置业公司称,商品房交付的条件是房屋本身是否通过竣工验收,关注的是房屋的居住性能,他们未向李辉夫妇承诺涉案房屋是学区房,是否为学区房也不是交付的条件之一。
  法院:合同解除退还定金
  法院认为,双方的争议焦点主要在于对“无理由退房”广告承诺的理解。法官认为,按照文义理解,“无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求,出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制,否则与“无理由”的字面意思不符。


  从承诺的实质意义上讲
  该地产公司集团在全国推出无理由退房决定旨在体现企业诚信,并使住宅与其他商品一样享受“包退”服务,这是赋予买受人的权利,也是企业的社会责任。既然地产公司集团做出了该承诺,就不应对他人权利的行使设置障碍,且履行退房义务对该地产公司集团亦未构成权利的侵害,反而更符合其推出该政策的本义。置业公司在签订认购书时向李辉夫妇出具上述承诺书,表明其自身愿意受该承诺拘束。
  问题出在双方对合同的理解上
  李辉夫妇认为广告中的“无理由退房”的意思是在签订认购书后的任何情况下都可以要求退房,但置业公司认为需是在购房者履行认购书、商品房买卖合同的各项义务,并且无任何违约行为,则自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起,至办理入住手续前的任何时间要求退房,双方对于“无理由退房”的时间点存在误解。
  置业公司在与李辉夫妇签订认购书时,应当向李辉夫妇出具《无理由退房承诺书》,并出示《无理由退房协议》以期能够让购房者了解“无理由退房”的情形,但置业公司未能提交相关证据证明它已向李辉夫妇出具了《无理由退房协议》,双方签订的认购书中亦未涉及“无理由退房”的释义,故对于置业公司的辩称,法庭不予采纳。

  最终法庭认为,原、被告双方不能签订《商品房买卖合同》的原因是存在误解,不可归责于当事人双方,故李辉夫妇支付的2万元定金,置业公司应予返还,但双倍返还定金的主张无法律依据,法院不予支持。
  来源:中国宁波网