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[一中院]上海一中院一起商品房预售合同纠纷案入选最高人民法院公报案例

来源:   作者:   时间:2019-06-28 11:44:49

  日前,上海一中院立案庭二审审结的“张宇、张霞诉上海亚绿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案”被2019年第5期《最高人民法院公报》刊载。该案由王剑平(审判长)、李兴(主审法官)、沈强组成合议庭审理。该案二审判决书在全国法院首届“百篇优秀裁判文书”评比活动中获二等奖。

  2015年8月15日,张宇、张霞与上海亚绿实业投资有限公司(以下简称亚绿公司)签订房屋预售合同,约定由于市政配套工程导致延期交房的,亚绿公司不承担违约责任。之后亚绿公司迟延交房,张宇、张霞认为亚绿公司逾期交房应按约定支付违约金,遂提起诉讼。一审法院认为,本案系市政配套工程等因素造成房屋迟延交付,符合约定的免责条款的适用条件,且该免责条款不属于法律规定的格式条款无效的情形,故判决驳回张宇、张霞的诉讼请求。张宇、张霞不服,上诉至上海一中院。上海一中院二审补充查明,亚绿公司在签订本案商品房预售合同时,已经充分知晓了配套工程延期的显著风险并据此重新规划了交房期限。上海一中院认为,调整后的交房期限充分考虑了亚绿公司已知的延误风险事项,购房者有理由相信亚绿公司已经对交房期限的现实可行性做出了承诺。亚绿公司签约时隐瞒了现实延误风险,故双方达成的免责合意范围仅限于签约后发生的不确定风险,购房者的真实意思表示中不包括承担签约时被隐瞒的风险事项。由于亚绿公司隐瞒的显著风险最终导致了迟延交房,不符合相关免责条款的适用条件,不得适用该条款免除其违约责任,上海一中院遂依法改判支持了张宇、张霞的诉讼请求。

  设置责任限制条款是目前经营者采取的较为普遍的风险规避方法,在司法实践中往往成为群体性案件的争议焦点。本案二审判决后,剩余的60余起类似案件均参照该案标准进行了和解撤诉,妥善处理了该批群体性纠纷。该案明确了:责任限制型格式条款本质上是一种风险转移约定,根据诚实信用原则,在签约时,经营者除了需要对条款内容进行重点提示,还应当对免责范围内已经显露的重大风险进行如实告知,以保护相对人的信赖利益。经营者故意隐瞒重大风险,造成相对人在信息不对称的情况下达成免责合意,应当认定相对人的真实意思表示中不包括承担被隐瞒的重大风险,免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定风险。在后续履行中,因恶意隐瞒重大风险最终导致违约情形发生,经营者主张适用免责条款排除自身违约责任的,人民法院不予支持。

  法律相关知识:

  房屋租赁纠纷处理步骤

  1、已按《条例》、《若干规定》纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的,当事人可以申请房屋管理机关进行调处,未纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的,在未完善手续之前不进行调处。

  2、租赁当事人申请调解房屋租赁纠纷应以书面方式提出,申请时未提供书面申请的应及时补交。

  3、区租赁局或租赁所受理当事人调解申请后,应在五个工作日内确定调解会的时间和地点,并通知租赁双方当事人。

  4、调解之后按具体情况作以下处理:如调解成功应由租赁双方当事人签订调解协议书;调解达不成一致的,则终止调解,当事人通过法律途径解决纠纷;如一方或双方当事人不到场参加调解,应终止调解,若双方仍愿意调解则另行确定时间进行调解。

  5、如承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满,承租人仍占有出租房屋的,出租方可申请房屋租赁管理机关向承租方发出《期限迁出通知书》,申请应以书面形式提出;并提供解除合同通知书送达证明材料。管理机关核实有关情况后,对符合《条例》第三十三条规定的,向承租方应发出《期限迁出通知书》,承租人仍不迁出的,出租方应通过法律途径解决纠纷。

  6、承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满的,若承租人已不实际使用出租房屋,出租方采取措施开门清点财物、收回房屋的,可以申请房屋租赁管理机关到场见证,该申请应以书面形式提出,并提供解除合同通知书送达证明及告知对方将采取措施的证明等材料;经核实有关情况后,房屋租赁管理机关可以到场见证。出租方在清点财物之后应制作财物清单,有出租方及到场有关单位签章,对清点的财务租方应妥善保管。

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